商铺租赁合同纠纷案

律师观点分析

案情简介

甲与乙于2022年8月11日签订了一份《商铺租赁合同》，约定甲将其位于淮南市田家庵区吾悦广场S6-102/S6-202号商铺租给乙，租期自2022年9月18日起至2027年9月17日止，租金前两年每年11万元，每半年支付一次，先付后用。合同还约定，租金需提前15天支付，逾期不付，甲有权解除合同并没收保证金，追收逾期租金及滞纳金（滞纳金每日按逾期总额的1%计算至实际给付日）。

合同履行过程中，乙仅支付了第一期上半年租金55000元及保证金10000元，后续租金未支付。乙在租赁期间发现房屋存在漏水、燃气容量不足等问题，导致无法正常经营。乙自行垫付了维修漏水费用5940元及燃气改造费10000元，并于2023年9月17日搬离房屋。双方就合同解除及费用结算未能达成一致，甲诉至法院，要求解除合同并支付欠缴租金、滞纳金及赔偿损失；乙则提起反诉，要求甲支付维修费用、赔偿装修损失、返还押金等。

判决结果

1. 解除合同：法院判决解除甲与乙签订的《商铺租赁合同》。

2. 租金支付：乙应于判决生效十日内支付甲2023年3月18日至2023年9月17日期间的租金55000元。

3. 驳回甲的其他诉讼请求：包括滞纳金、损失赔偿等。

4. 维修费及押金返还：甲应于判决生效十日内支付乙垫付的维修费5940元、返还押金10000元，共计15940元。

5. 驳回乙的其他反诉请求：包括装修费用、双倍返还租金、疫情期间租金减免、违约金等。

6. 案件受理费用：本诉案件受理费由甲负担9479元，乙负担869元；反诉案件受理费由乙负担3947.5元，甲负担142元。

案件分析

本案的核心争议在于租赁合同履行过程中双方是否存在违约行为，以及如何承担相应的责任。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，出租人有义务提供符合约定用途的租赁物，并履行维修义务；承租人则有义务按时支付租金。

1. 甲的违约行为：甲提供的房屋存在漏水问题，且未能在合理期限内完成维修，影响了乙的正常经营。根据《民法典》第七百一十三条，出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因此，乙垫付的维修费用应由甲承担。

2. 乙的违约行为：乙未按合同约定支付租金，但考虑到甲未能解决房屋漏水问题，且双方一直在协商过程中，乙未支付租金的行为不构成违约。然而，乙在搬离房屋时拆除了部分固定装修设施，违反了合同约定，存在违约行为。

3. 合同解除：双方均同意解除合同，且乙已于2023年9月17日搬离房屋，法院认定双方合同经协商一致解除。

4. 损失分担：由于双方均存在违约行为，根据《民法典》第五百九十二条，应当各自承担相应的责任。甲未能提供符合约定的租赁物，乙则未按时支付租金且拆除部分固定装修，双方的损失均因自身过错导致，法院未支持双方关于违约金及额外损失的主张。

律师点评

本案反映了租赁合同履行过程中常见的问题：租赁物瑕疵与租金支付的矛盾。出租人应确保租赁物符合约定用途，并及时履行维修义务；承租人则应按时支付租金，并妥善保护租赁物。当出现租赁物瑕疵时，双方应积极协商解决，避免损失扩大。本案中，甲未能及时维修房屋漏水问题，乙则在未达成一致的情况下自行搬离并拆除装修，双方均存在一定过错，最终导致各自的部分诉求未获支持。

此外，本案也提醒当事人在签订租赁合同时，应明确约定租赁物的交付标准、维修责任及违约责任，避免因约定不明而产生纠纷。在合同履行过程中，双方应遵循诚实信用原则，积极沟通解决问题，必要时可通过书面形式明确协商结果，以减少争议。